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안녕하세요. 최근 서울시 토허제 해제로 인한 여러가지 일련의 상황으로 , 토지거래허가제는 부동산 시장 안정화와 투기 방지를 위한 중요한 정책 도구라는 것에 대해 다시금 관심을 받고 있습니다. 따라서 오늘은 생소하지만 중요한 토지거래허가제 즉, 토허제에 대해서 자세히 설명드릴 예정입니다.
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 부동산 투기 방지와 거래의 투명성을 높이고 무분별한 토지거래를 방지하여 국토를 합리적으로 이용하기 위해 도입된 제도입니다. 이 제도는 일정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 그 구역 내에서 토지를 거래하려는 경우 사전에 허가를 받도록 되어있고 이를 통해 지역 개발과 환경 보호 효과를 기대하고자 합니다.
또한 이 제도는 1978년 도입된 이후, 투기과열지구나 개발 예정 지역 등에 적용되어 왔으며, 현재까지도 부동산 시장 과열을 억제하고 무분별한 개발 방지 및 지역사회 이익을 보호하기 위한 주요한 정책 수단으로 활용되고 있습니다.
오늘은 토지거래허가제의 개념, 허가구역의 지정, 신청 및 절차, 허가 후의 의무와 해제 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
토지거래허가구역 지정 기준 및 절차
토지거래허가구역은 특정 지역에서 토지 거래를 허가받아야 하는 구역을 의미합니다.
이 구역은 주로 도시 개발 계획이나 투기과열방지 및 환경 보호를 위해 지정되며, 각 지방자치단체의 정책에 따라 다르게 설정될 수 있습니다.
지정 기준
토지거래허가구역은 다음과 같은 지역이 주로 지정 대상이 됩니다:
급격한 지가 상승이 우려되는 지역
대규모 개발사업이 예정된 지역
투기 우려가 있는 지역
부동산 시장이 불안정한 지역
★지정은 시·도지사 또는 국토교통부 장관이 할 수 있으며, 일반적으로는 부동산 가격이 급등하거나 개발계획이 있는 곳에서 이뤄집니다.
★ 최근에는 GTX(수도권광역급행철도) 예정지, 3기 신도시 개발 예정 지역, 대규모 재개발 구역 등도 토지거래허가구역으로 지정되는 사례가 많아지고 있습니다. 이와 같이 해당 제도는 지역의 도시개발 정책과 밀접한 연관이 있습니다.
지정 절차
제안 : 해당 지역의 필요성에 따라 허가구역을 제안
조사 및 분석: 지가 상승률, 거래량 등을 분석
지정 검토: 공청회 및 관계기관 협의
지정 공고: 검토 후, 공고를 통해 관보 및 지자체 홈페이지에 통지
정보 공개 : 최종적으로 7일간 정보를 공개하여 주민들의 의견을 수렴
효력 발생: 고시된 날부터 효력 발생
지정 기간은 통상 최대 5년까지 가능하며, 필요 시 연장도 가능합니다.
이러한 절차를 통해 허가구역이 지정되며, 이후 해당 구역 내에서의 토지 거래는 반드시 허가를 받아야 합니다.
토지거래허가구역 내 매매 시 유의사항 & 토지거래허가 신청절차
허가 대상
토지거래허가구역 내에서 다음 면적 이상 토지를 거래할 경우, 매수인은 반드시 사전에 허가를 받아야 합니다.
★ 면적 기준 이하라도 '허가구역' 지정 자체가 있으면, 관할 지자체에 반드시 문의해야 합니다.
허가 신청 절차
토지거래허가를 신청하는 과정은 다음과 같습니다:
신청서 작성 : 거래를 원하는 당사자는 계약전 관할 구청이나 시청에 가서 허가 신청서를 작성합니다.
제출 : 작성한 신청서를 해당 지방자치단체에 제출합니다.
검토 : 지방자치단체는 신청서를 검토 및 심사 (실거주 계획, 이용목적) 후 , 15일 이내에 허가 여부를 결정합니다.
허가 또는 불허가 통지 : 허가가 승인되면 거래를 진행할 수 있으며, 불허가 시에는 그 사유를 통지받게 됩니다.
이 과정에서 필요한 서류나 추가 정보는 각 지방자치단체의 규정에 따라 다를 수 있으므로, 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
허가 후의 의무 및 허가 후 계약
허가를 받은 후에는 몇 가지 의무가 따릅니다. 예를 들어, 허가받은 토지는 특정 용도로만 사용해야 하며, 이를 위반할 경우 법적인 제재를 받을 수 있습니다. 또한, 허가 후 일정 기간 내에 거래를 완료해야 하며, 이를 지키지 않을 경우 허가취소가 될 수도 있습니다.
→ 사전 허가 없이 계약 체결 시 무효이며, 과태료 부과 대상입니다.
허가 조건
허가 시에는 아래와 같은 이용 조건이 부과될 수 있습니다.
일정 기간 내 이용계획 제출 및 이행
실사용 의무 부과
전매 제한 (일정 기간 내 되팔 수 없음)
이 외에도 지방자치단체는 추가적으로 조건을 설정할 수 있으며, 허가 이후에도 일정 주기로 이행 여부에 대한 점검이 있을 수 있습니다.
토지거래허가구역 해제 및 확인 방법
해제 기준
토지거래허가구역은 지정된 후에도 시장 상황이나 정책 변화에 따라 해제될 수 있습니다.
보통 다음과 같은 경우에 해제가 검토됩니다
지가 상승이 안정화된 경우
투기 우려가 해소된 경우
지정 목적이 달성되었거나 불필요해진 경우
해제는 토지 소유자, 전문가, 지자체 등 다양한 주체의 의견을 반영하여 결정되며, 해제 후에는 해당 지역의 거래 자유도가 다시 높아지게 됩니다.
해제 방법
신청서 제출 : 해제를 원할 경우, 해제 신청서를 제출합니다.
재검토 요청 또는 정기 평가
관계기관 협의 및 검토: 지방자치단체에서 신청서를 검토한 후, 해제 여부를 결정합니다.
해제 공고 및 고시
이러한 절차를 통해 허가를 해제할 수 있으며, 해제 후에는 해당 토지에 대한 거래가 자유롭게 이루어질 수 있습니다.
해제 여부 확인 방법
국토교통부 홈페이지: ‘토지거래허가구역’ 검색 메뉴
관할 지자체 부동산 정보과 문의
온나라 부동산 포털 → ‘토지이용계획 확인원’ 발급
→ 해당 필지의 지번을 입력하면, 허가구역 여부 및 해제 여부를 즉시 확인할 수 있습니다.
토지거래허가제 위반 시 불이익 및 관련 법령
무허가 계약: 계약 자체가 무효로 간주됩니다.
과태료: 최대 3천만 원 이하 부과
이용계획 미이행: 허가 조건 위반 시 토지 취득 취소 또는 벌금 부과
실제로 토지거래허가를 받지 않고 거래를 진행하다가 계약이 무효 처리되고 과태료를 부과받은 사례도 많습니다. 투자자나 실수요자 모두 관련 법령에 대한 숙지가 중요합니다.
따라서 허가구역 내에서는 계약 체결 전 반드시 허가 여부 확인과 허가 절차 진행이 필수입니다.
관련 법령
관련 법령 및 참고 자료
토지거래허가제와 관련된 법령은 각 지방자치단체의 조례 및 법률에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 따라서, 거래를 고려하는 경우 반드시 관련 법령을 확인해야 합니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
제117조(토지거래계약에 관한 허가)
제118조(허가 구역의 지정 등)
제119조(허가 대상의 예외 등)
제120조(허가를 받지 아니한 계약의 효력 등)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
제107조 ~ 제111조 등
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙
제86조 ~ 제89조 등
참고 사이트
토지거래허가제는 복잡해 보일 수 있지만, 이를 잘 이해하고 준비한다면 안전하고 원활한 거래가 가능합니다. 이 제도는 투기방지, 시장안정, 합리적인 국토이용 이라는 분명한 목적이 있으므로 이를 이용하는 것은 현명한 투자 전략의 일부가 될 수 있습니다.
투자 목적이든 실거주 목적이든 마찬가지로 토지나 부동산을 거래할 때는 허가구역 여부를 반드시 확인해야하며 , 허가 대상 면적이 비교적 작을 수 있기 때문에 소규모 거래라도 주의가 필요합니다.
최근 부동산 시장 변화에 따라 토지거래허가구역의 지정이 더욱 유연해지고 있으며, 정비사업이나 신도시 개발과 연계해 단기간 지정되었다가 해제되는 사례도 늘고 있습니다.
따라서 거래를 계획하고 있다면, 구체적인 허가 여부와 관련 기준을 꼼꼼히 살펴보아야 할 것입니다.
부동산 거래의 시작은 정확한 정보 확인에서 비롯된다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다.